( La cour des Voraces à Lyon - image d'illustration ©Le petit paumé )
Vous venez de visiter un bien, et vous avez eu "THE" coup de cœur ?
Vous vous demandez maintenant comment financer les travaux de rénovation de ce bel appartement, ou de cette superbe maison ?
Dans le cadre de la contraction d’un prêt immobilier, vous devez trouver la solution financière la plus adéquate qui englobera votre projet immobilier dans sa globalité, en comptant bien évidemment vos travaux.
Dans cet article, nous répondrons aux questions les plus fréquentes de manière à vous aider à trouver les meilleures options.
Les tips avant compromis:
Nous le savons tous, les travaux ont un coût. Il n'est jamais très facile de les estimer lorsque vous n'êtes pas du métier, n'est-ce-pas ?
Nous proposons à la plupart de nos clients, une fois le compromis signé, de nous rendre sur place afin de leur faire un estimatif du coût global à prévoir.
Consultez notre article sur « les choses à savoir avant d’acheter un bien à rénover». Celui-ci vous permettra d’appréhender les surcoûts liés aux travaux de rénovation.
Cette phase est indispensable avant la demande de prêt immobilier. Gardez-en tête que cet achat est pour votre futur habitat. Il s’agit peut-être même de l'achat d'une vie. Vous devez par conséquent vous y sentir bien, ou dans l’autre cas de figure, que vos locataires y soient à leur aise.
Une fois ces cases cochées :
Prenez contact avec votre banque courante afin de simuler le montant de votre emprunt, mais aussi pour connaître les taux pratiqués par celle-ci.
Comparez les différents taux entre les banques, et choisissez celui qui vous convient le mieux selon la durée, le montant des assurances, la proximité, la réactivité…
L’aspect financier joue un rôle clé dans votre projet. Tentez donc de ne pas le négliger de manière à pouvoir l’appréhender le plus sereinement possible.
Petite piqûre de rappel : voici une infographie des étapes clés d’un achat immobilier :
Les différentes solutions:
L’épargne personnelle :
Voici la première solution si vous souhaitez réaliser les travaux de votre futur bien immobilier. Si votre apport personnel vous le permet, foncez !
Financer ses travaux soit même facilite la compréhension, et évite les coûts supplémentaires dus aux taux d’intérêt. Faut-il encore avoir les fonds, n’est-ce pas ?
En effet, payer l’intégralité de ses travaux, en mettant un apport personnel sur le prêt immobilier, n’est clairement pas donner à tout le monde.
Nous connaissons actuellement un recours au niveau des taux d’intérêt qui sont extrêmement bas. Alors pourquoi pas en profiter ?
Le prêt à la consommation :
Voici une autre solution intéressante pour financer vos travaux de rénovation : le prêt à la consommation. En effet, il est délivré rapidement. Il ne demande aucune caution et ni de garantie d’hypothèque.
Ses désavantages?
Le taux d’emprunt est plus élevé que celui d’un crédit immobilier et vient s’ajouter à celui en cours pour l’achat de votre bien.
Le prêt immobilier : la solution ?
Ce que la plupart des acheteurs font, intégrer leurs travaux dans le même prêt que celui pour l’achat du bien. Grâce à cette solution, vous bénéficiez de nombreux avantages.
Une seule mensualité chaque mois à rembourser auprès de votre banque, ce qui permet une meilleure lisibilité et compréhension dans vos comptes.
Profitez d’un taux très intéressant, (bien plus intéressant que le prêt à la consommation)
Des échéances de remboursement plus longues, allant jusqu’à 25 ans
Conditions pour intégrer ses travaux dans un prêt immo’:
Vous souhaitez que votre banque intègre votre budget rénovation dans votre crédit immobilier. Il faudra alors remplir certaines conditions comme :
Le coût des travaux de rénovation ne dépassera pas +10% du montant d’acquisition de votre futur bien.
Les travaux doivent impérativement faire partie du même projet immobilier que celui présenté à votre prêt.
Votre banque vous demandera un chiffrage sous forme de devis à lui présenter avant la signature définitive de votre prêt. Cela lui permettra de calculer si ces travaux de rénovation ne dépassent pas ces 10%.
Faites-les estimer auprès d’une entreprise générale de rénovation comme DME bâtiment, par exemple. Faites-nous part de votre projet "ici".
Nous vous fournirons un devis très précis, par corps d’état, en comptant la main d’œuvre ainsi que les fournitures, pour être au plus proche de la réalité.
Expliquez-nous votre projet dans les moindres détails, afin d’éviter un devis trop bas et vous privé des fonds nécessaires au bon déroulement de vos travaux.
Il vous sera impossible d’étendre le budget du prêt si l’estimation est trop basse par rapport à la réalité. Petit Tips : Prévoyez large !
Effectuer les travaux moi-même:
Les seules solutions pour financer vos travaux de rénovation et les réaliser par vous-même sont : l’épargne et le prêt à la consommation
Pourquoi ?
C’est le plus gros inconvénient du recours au prêt immobilier. Vous ne pourrez pas l'utiliser si vous souhaitez les réaliser vous-même. Il est impératif et obligatoire d’avoir recours à une entreprise du bâtiment (votre banque fera directement les virements à l’entreprise concernée).
Le choix de la banque:
Plusieurs solutions s’offrent à vous :
Nous imaginons que votre premier réflexe serait de vous tourner vers votre banque, n’est-ce-pas ? On est d’accord ☺️
Après tout, c'est elle qui vous connaît le mieux. Nous en sommes sûrs : elle vous fera une proposition intéressante.
Toutefois, si vous pensez avoir un dossier correct et bien construit : Faites jouer la concurrence ! Les autres banques, soyez sûr, feront tout pour vous avoir en nouveaux clients, et adapteront leurs taux à votre proposition.
Une fois votre demande adressée à votre banquier, que vous avez un support de comparaison, il est tant d’interroger les divers établissements financiers.
Pour ce faire, constituez un dossier en bonne et due forme. Prouvez la bonne gestion de vos finances, la stabilité de votre situation professionnelle, de votre capacité à épargner.
Obtenir le meilleur taux, c’est souvent changer de banque, à moins que la vôtre ne s'aligne aux propositions de ses confrères.
Autres solutions : Passez par un courtier pour emprunter. C’est un intermédiaire en opération de banque. Sa profession? Faire jouer la concurrence à votre place et trouver les meilleurs taux parmi de nombreuses structures financières.
Il présentera votre dossier à l’ensemble de ses partenaires, et vous permettra de choisir parmi de nombreuses offres de financement, les plus avantageuses en termes de taux d’intérêt, de garanties, et d’assurance.
Dix clés pour connaître le montant à emprunter:
Tout d’abord, dressez un état des lieux de votre apport personnel.Ensuite, déterminez le montant maximum consacré au remboursement de votre futur prêt.
Pour cela, vous devez prendre en compte votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser les 35 % sur vos revenus nets.
Petit exemple : Si vous gagnez 3400 €, votre mensualité ne peut pas dépasser 1190 €.
Vous optez pour un prêt sur 20 ans au taux de 1,22% brut hors assurance et frais annexes, une mensualité de 1190% + Cela vous permet d’emprunter 285 600€ (intérêts : 34843 €)
À savoir : plus la durée de l’emprunt est longue, plus le montant emprunté augmente à mensualité égale.
Les taux étant bas en cette période, cela vous permet d’emprunter sans alourdir vos remboursements.
Pour obtenir un bon taux, présentez à votre banque un projet avec un minimum de 10 % d’apport personnel, des comptes tenus dits « propres », une situation professionnelle stable (CDI oblige) et peu ou pas de prêt en cours.
N’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire à votre plan de financement, tout comme le coût des assurances et des garanties.
Ce que va demander votre banquier
Voici les documents que vous devez rassembler, de manière à vous aider à préparer au mieux votre rendez-vous avec votre banque :
Concernant les emprunteurs :
Les documents sont à fournir pour chacun des emprunteurs.
Justificatifs d'identité en cours de validité (Carte Nationale d'Identité ou Passeport)
Livret de famille complet
Contrat de mariage, le cas échéant
Justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance EDF, eau, téléphone fixe)
3 derniers bulletins de salaire
Dernier avis d'imposition
Si comptes bancaires externes : 3 derniers relevés mensuels des comptes bancaires où sont domiciliés les revenus
Tout autre justificatif de revenus et ressources
Concernant le projet :
Achat ancien : compromis ou promesse de vente
Achat neuf : contrat de réservation
Construction maison individuelle : contrat de construction (conditions particulières, générales, notice descriptive et plan), récépissé du dépôt du permis de construire ou copie du permis de construire définitif.
Devis de travaux, le cas échéant
Concernant le financement du projet :
Les justificatifs de la nature et du montant de l'apport personnel
Relevés d'intérêts dans le cas où vous détenez un Plan Épargne Logement ou un compte Épargne Logement en dehors de notre établissement
Voilà, vous avez toutes les clés pour financer votre achat immobilier avec travaux !
En plus de toutes ces tips, vous pouvez aussi bénéficier de nombreux avantages que propose l’état :
MaPrimeRénov : est une aide née de la fusion le crédit d’impôt pour la transition énergétique et les aides de l’agence nationale de l’habitat. Le montant de l’aide varie en fonction des revenus. Elle est plafonnée à 40% du montant des travaux pour les plus aisés, à 60 % pour les revenus intermédiaires, et à 90% pour les plus modestes. Elle est bien entendu cumulable avec d’autres aides.
La TVA réduite : Le propriétaire peut bénéficier ainsi d’une TVA réduite à 5,5%, non seulement pour les travaux de rénovation énergétique, mais aussi pour les travaux induits par eux (la dépose du carrelage par exemple). Et si les travaux concernent une extension ou le changement de destination d’une pièce, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans.
La prime énergie : Les fournisseurs d’énergie ont l’obligation de participer à la réduction de la consommation d’énergie des logements. En échange, ils reçoivent des certificats d’énergie. Quant au propriétaire, il peut faire réaliser des travaux d’isolation à moindre coût. C’est le cas par exemple de l’isolation des combles à 1 euro.
Nous espérons vous avoir aidé à y voir plus clair à travers cet article. Écrivez-nous via notre page “contact” afin de nous faire part de votre projet de rénovation.
Vous avez un doute sur la faisabilité du projet ? Les rénovations vous semblent trop lourdes ? Nous pouvons vous accompagner avant la signature du compromis, en vous indiquant un estimatif des travaux à réaliser.
Vous souhaitez connaître toutes les phases du processus en passant par DME Bâtiment ? Nous vous invitons à lire notre article sur “Nos 8 étapes pour rénover votre bien”